Les conditions pour être LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel)

Sur le plan fiscal, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) présente de nombreux avantages. Ainsi, quand ils se lancent dans la location meublée, les investisseurs immobiliers cherchent souvent à relever de ce régime. Il faut cependant répondre à quelques critères pour obtenir le statut – et surtout pour ne pas basculer dans la LMP, location meublée professionnelle, qui présente aussi des atouts mais qui implique une fiscalité différente.

Bien investir en LMNP
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« Les informations importantes de cette page »
  • Aucunes obligations administratives pour devenir LMNP
  • Nécessité d'acheter un bien immobilier meublée dans une résidence service
  • Plafond d'investissement de 300 000€ maximum par an

Pas de démarches administratives pour devenir LMNP !

Alors même que le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) se doit de réaliser des déclarations au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), le LMNP n’a pas d’obligations administratives. En effet, dès lors que vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives sont déclarées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, vous relevez du régime du Loueur en Meublé Non-Professionnel.
Vos revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos ressources – tandis que votre chiffre d’affaires dans la location ne peut pas excéder les 23 000 euros si vous voulez rester un LMNP.

Comment créer du déficit quand on est LMNP ?

Théoriquement, quand vous investissez en location meublée, vous relevez du régime fiscal micro-BIC. En ce sens, un abattement de 50 % est réalisé sur vos recettes locatives – seule la moitié est imposable. Mais en utilisant ce mode de déclaration, vous ne pouvez pas imputer de déficit sur votre revenu global.
Quand on est LMNP et que l’on envisage d’utiliser le déficit pour optimiser sa fiscalité, il faut basculer dans le régime réel de déclaration fiscale. Théoriquement, il n’est utilisable que lorsque les recettes locatives annuelles dépassent les 32 900 euros. Cependant, si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil, vous pouvez demander au Fisc de basculer dans le régime réel.

La défiscalisation suite à un achat de bien meublé

Pour devenir LMNP, il est indispensable d’acheter un ou plusieurs logement(s) meublé(s), au sein d’une résidence services. Cet achat donne droit à l’avantage fiscal Censi-Bouvard. Concrètement, à condition de respecter un plafond d’investissement annuel de 300 000 euros, vous bénéficiez d’une remise sur l’impôt équivalente à 11 % du prix de revient du bien acheté.

Les conditions pour rester LMNP

Certaines conditions paraissent évidentes – mais il est toujours utile de faire un point sur tous les critères qui font de vous un LMNP, afin de ne pas basculer dans un autre régime. Dans un premier temps, tous les LMNP sont des personnes physiques – et non des entreprises. Cependant, dans le cas des SARL de famille et des SCI, des exceptions sont possibles.
Par ailleurs, les biens immobiliers servent forcément d’habitation, même si l’occupation peut être saisonnière – notamment dans les résidences services pour les touristes ou les étudiants.
Enfin, si vous voulez continuer à relever de la location meublée, il est indispensable de fournir à votre locataire tous les éléments dont il a besoin. Dans un appartement meublé, on doit trouver de la literie (une couette ou une couverture), un système d’occultation des fenêtres, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur (ou freezer), de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des tables, des chaises, des étagères, des lumières, du matériel pour entretenir et faire le ménage.

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