Diminuer sa fiscalité en optant pour le démembrement de propriété

Pour optimiser la fiscalité liée à une donation ou une succession, il est courant d’utiliser le démembrement de propriété. Concrètement, cet acte juridique permet de renoncer à la pleine propriété – pour diviser le bien entre nue-propriété et usufruit.

Démembrement de propriété
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« Les informations importantes de cette page »
  • Optimiser sa fiscalité suit à un héritage ou une donation
  • Diviser son bien immobilier entre nue-propriété et usufruit
  • A envisager avec un professionnel en toute serénité

Comment se déroule un démembrement de propriété ?

Comme son nom l’indique, l’usufruitier peut utiliser le bien (usus) ainsi qu’en percevoir les fruits (frutus). Le ou les nu(s)-propriétaire(s) bénéficie(nt) de l’abusus (le droit de disposer du bien). Pendant cette première étape liée au démembrement de propriété, ni l’usufruiter ni le nu-propriétaire n’est en mesure de procéder seul à la vente du bien immobilier en question. S’il doit y avoir une vente, toutes les personnes (l’usufruitier et les nus-propriétaires) doivent exprimer leur accord.
Lorsque l’usufruitier décède, le démembrement prend fin. Les nus-propriétaires deviennent, de fait, les propriétaires du bien immobilier – et ceci sans devoir payer des droits de succession.

Le démembrement de propriété est particulièrement utile lorsque, au sein d’un couple de retraités avec un ou plusieurs enfants, un parent décède. L’époux encore en vie devient usufruitier et les enfants nus-propriétaires du patrimoine immobilier.
De votre vivant, vous pouvez donc offrir la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant son usufruit. Cela permet de préparer votre succession en douceur – surtout si vous avez des biens locatifs à votre actif.

Pourquoi envisager le démembrement de propriété avec des professionnels ?

Le démembrement de propriété apparaît, au premier abord, comme une affaire de famille. Cependant, il faut savoir qu’il s’agit d’un acte loin d’être anodin. A l’issue de cette décision, vous rendez impossible la vente du bien démembré en l’absence d’un accord entre l’usufruitier et chacun des nus-propriétaires.

Par ailleurs, dans le cas d’un patrimoine locatif, il ne faut pas négliger tout ce qui concerne la gestion du bien et le règlement des différentes charges. Lorsque l’on se réfère à la loi, on observe que les grosses réparations doivent être réalisées par les nus-propriétaires tandis que l’entretien, quant à lui, est théoriquement assuré par l’usufruitier. Cependant, puisque chaque cas est particulier, il est utile de demander l’aide d’un CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant). Celui-ci pourra, par exemple, vous aider à rédiger des clauses conventionnelles pour éviter tout problème. Dans un tout autre esprit, pour un patrimoine conséquent, on conseille de se pencher sur la société civile.

La fiscalité liée au démembrement de propriété

Lorsqu’un démembrement de propriété est réalisé, c’est l’usufruitier qui perçoit toutes les recettes locatives. Il est donc imposé sur ces revenus liés à la location, même s’il peut déduire un certain nombre de charges de son revenu global. Les nus-propriétaires ne perçoivent rien et n’ont, en conséquence, rien à déclarer aux impôts.

En cas de vente, l’usufruitier et les nus-propriétaires sont tous imposés sur les plus-values.
Pour ce qui relève de l’ISF, les nus-propriétaires n’ont rien à déclarer du fait de leur statut. En revanche, l’usufruitier déclare en pleine propriété son patrimoine.

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