Utiliser le déficit foncier pour diminuer sa fiscalité

A partir du moment où vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs bien(s) locatif(s), votre activité de propriétaire bailleur est susceptible de générer du déficit foncier, que vous pouvez directement imputer sur votre revenu global. En utilisant cette notion de déficit foncier, vous avez la possibilité de voir votre fiscalité diminuer.

Déficit foncier
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« Les informations importantes de cette page »
  • Une solution pour diminuer sa fiscalité
  • Soustraire son déficit foncier à son revenu global
  • Nécessité d'adopter le "régime réel" d'imposition

Les charges qui permettent d’imputer du déficit

Votre statut de bailleur vous permet d’utiliser plusieurs charges qui sont directement déductibles de votre revenu global et qui contribuent, ainsi, à la création de déficit foncier. On parle de charges non financières pour désigner tout ce qui est lié à l’exploitation du bien : les frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété. Il existe également des charges liées aux intérêts d’emprunts et aux frais associés – ainsi que des charges de travaux, d’entretien et d’amélioration.
Concrètement, lorsque la somme des charges déductibles est supérieure au revenu brut foncier, on crée un déficit foncier qui peut être profitable pour la note fiscale.

Les avantages concrets du déficit foncier

A la fin d’une année fiscale, vous avez la possibilité de soustraire votre déficit foncier de votre revenu global, dans la limite de la somme de 10 700 euros. Malgré tout, il est possible que votre déficit dépasse ce plafond. Dans ce cas de figure, rien n’est perdu : vous pouvez reporter le surplus de déficit foncier sur les 10 années suivantes, ce qui vous permet de bénéficier – à moyen terme – d’une fiscalité réellement avantageuse. Tous les propriétaires peuvent utiliser cette méthode, y compris ceux qui investissent dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Les conditions pour utiliser le déficit foncier

Si vous souhaitez imputer un déficit foncier sur votre revenu imposable, il faut adopter le « régime réel » d’imposition. Il s’agit du régime automatiquement utilisé quand les loyers perçus dépassent, au cours d’une même année, la somme de 15 000 euros. Toutefois, si vous percevez moins de 15 000 euros de recettes locatives annuelles, vous avez la possibilité d’utiliser le régime réel – il faut réaliser une demande pour ne plus être rattaché au régime microfoncier.

Déficit foncier : attention aux erreurs !

Il est très tentant d’utiliser le déficit foncier pour diminuer significativement son niveau d’imposition. En revanche, il faut savoir que, dès lors que vous imputez du déficit foncier sur votre revenu, vous devez poursuivre la location pendant au moins 3 ans. Si vous vendez trop tôt après avoir bénéficié de réductions fiscales dues au déficit foncier, l’administration fiscale est en droit de vous demander un remboursement.
Enfin, sachez que le déficit s’applique uniquement aux individus qui réalisent un investissement immobilier locatif. Il faut que le ou le(s) bien(s) qui génère(nt) du déficit soi(en)t uniquement destiné(s) à un usage d’habitation.

D’une façon générale, ce processus de défiscalisation nécessite un minimum de connaissances techniques : faites-vous accompagner d’un professionnel d’Investir & Associés afin d’optimiser de la meilleure façon votre fiscalité.

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